LA MULTIPROPRIETA'

Il fenomeno sociale delle vacanze e le esigenze che ne derivano sul piano della sistemazione spaziale e della convenienza economica è alla base della multiproprietà, un istituto giuridico nato dalla pratica e disciplinato da una specifica normativa solo di recente con il D. Lgs. 427/98.

Le diverse tipologie di multiproprietà

Dal punto di vista della regolamentazione distinguiamo diversi tipi di multiproprietà:

-       la multiproprietà immobiliare: è l’acquisto di uno stesso immobile, solitamente in località turistica, da parte di più soggetti, ciascuno dei quali esercita il proprio diritto di godimento dell’immobile in un determinato periodo dell’anno, secondo un avvicendamento nel tempo stabilito al momento dell’acquisto. L’acquisto comprende di regola uno o più locali, il suolo edificato, l’arredamento e tutto quanto possa risultare utile al buon funzionamento dell’unità abitativa. Al contratto di acquisto sono allegati il regolamento di condominio e il regolamento che disciplina i rapporti tra i multiproprietari. In proporzione ai millesimi acquistati, l’acquirente dovrà inoltre concorrere alle spese relative all’amministrazione ordinaria e straordinaria del complesso. Inoltre, è in genere riconosciuta all’acquirente la facoltà di cedere, sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso, i locali acquistati per il periodo prestabilito;

-       la multiproprietà alberghiera: si differenzia dalla multiproprietà immobiliare solo per il fatto che i locali oggetto del contratto fanno parte di un complesso alberghiero. Nel periodo a lui spettante, l’acquirente avrà quindi diritto di godere e disporre dei locali acquistati, nonché dei servizi forniti dall’albergo ad un prezzo decisamente vantaggioso;

-       la multiproprietà cooperativa: si distingue dalla multiproprietà immobiliare in quanto i soggetti titolari delle quote di acquisto sono soci di società cooperative. L’assenza di una figura imprenditoriale privata che si occupi di curare l’offerta delle quote in multiproprietà e di gestire l’intero complesso immobiliare, si sostanzia in un vantaggio economico per i soci nelle spese di amministrazione, oltre che in una maggiore garanzia della qualità dell’immobile stesso;

-       la multiproprietà azionaria: in questa ipotesi l’acquirente diventa titolare di alcune azioni della società proprietaria del complesso immobiliare e, in virtù di tale acquisto, ha il diritto di utilizzare per un certo periodo di tempo uno o più locali facenti parte dell’immobile. L’acquirente-azionista, diversamente dal titolare di una quota di multiproprietà immobiliare, alberghiera o cooperativa, non vanta alcun diritto di proprietà sull’immobile, ma semplicemente un diritto di credito nei confronti della società proprietaria, da cui discende il potere di controllare le decisioni relative all’uso e alla destinazione dell’immobile.

 

La multiproprietà immobiliare.

Obblighi di informazione

Il venditore e’ tenuto a consegnare ad ogni persona che lo richieda un documento che contenga tutte le informazioni sul bene immobile che si vuole acquistare in multiproprietà.

Il principale mezzo utilizzato dal legislatore italiano, per salvaguardare il consumatore da pratiche commerciali abusive, è dunque l’obbligo di informazione, ciò che consente all’acquirente di valutare, con la massima serenità, le condizioni economiche e le caratteristiche di un acquisto in multiproprietà. L’art. 2 del D. lgs 427/98 regola infatti la fase della consegna del documento informativo: si vuole garantire al potenziale acquirente un’appropriata informazione, obbligando il venditore a consegnare ad ogni persona che richieda ragguagli sul bene immobile, un documento informativo.

Documento informativo

Il primo dato che il documento dovrà precisare, è il diritto oggetto del contratto, specificando la natura e le condizioni per il suo esercizio, secondo le normative dello Stato in cui si trova l’immobile.

Dovrà altresì contenere l’identità ed il domicilio del venditore e del proprietario, e nonostante il dettato normativo non lo preveda, è da ritenere, per la massima trasparenza nella contrattazione, che si debbano indicare anche i nominativi degli eventuali rappresentanti legali del venditore e del proprietario e gli eventuali rapporti societari tra loro esistenti. Es.: Parte venditrice: Alfa Srl in persona del legale rappresentante Mario Rossi, con sede in Milano, Via Tizio Caio 120.

Si impone altresì la specificazione degli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che regolano l’uso dell’immobile, e per gli immobili situati all’estero, gli estremi degli atti che garantiscono la loro conformità alle prescrizioni legislative, il tutto per assicurare al compratore la regolarità delle operazioni compiute dal venditore.Se il bene immobile è in costruzione, sarà necessario specificare anche lo stato di avanzamento dei lavori di costruzione dell’immobile e la data del loro prevedibile compimento, nonché l’indicazione delle garanzie relative al rimborso dei pagamenti già effettuati nel caso di mancato compimento dell’immobile.Si deve a questo punto evidenziare un’omissione del nostro legislatore, che non ha menzionato il riferimento alle garanzie relative alla effettiva realizzazione dell’immobile, omissione che ha molto diminuito le garanzie per il consumatore.L’opuscolo informativo dovrà altresì contenere i riferimenti ai servizi comuni (acqua, luce, raccolta rifiuti) ed alle strutture comuni (piscina, sauna), ed anche se tali elementi dovranno essere solo abbozzati, la loro mancata precisazione comporterà l’applicazione di sanzioni amministrative a carico del venditore.Il documento informativo dovrà poi contenere l’indicazione del corrispettivo che dovrà essere versato dall’acquirente, cioè il prezzo globale, l’importo delle spese per l’utilizzazione delle strutture comuni, le tasse, le imposte e le spese di manutenzione, riparazione e gestione, nonché le tasse per la registrazione dell’atto.

 

Il contratto

Il contratto deve essere redatto per iscritto.

Se il contratto non è contenuto in un documento scritto, ma è ad esempio solo verbale esso è nullo e quindi l’acquirente non ha nessun obbligo di acquisto perché niente ha acquistato.

Diritto di recesso

Il venditore non può esigere o ricevere dall’acquirente somme di danaro a titolo di anticipo, acconto o caparra, fino alla scadenza dei termini concessi per l’esercizio del diritto di recesso.Nel momento in cui conclude il contratto di acquisto, l’acquirente non deve versare alcuna somma al venditore fino a quando non siano trascorsi i dieci giorni previsti per l’esercizio del diritto di recesso. Infatti entro dieci giorni dalla conclusione del contratto, l’acquirente può recedere senza indicare le ragioni del recesso.

Possono essere diverse le motivazioni per le quali si decide di non fare più nulla dell’acquisto in multiproprietà. Non si deve rendere conto a nessuno. L’importante è rispettare i termini entro i quali tale diritto può essere esercitato. Quindi, entro dieci giorni dalla sottoscrizione del contratto, si deve inviare al venditore una lettera raccomandata con avviso di ricevimento nella quale si comunica il recesso.La raccomandata si considera inviata in tempo utile se viene consegnata all’ufficio postale accettante entro i dieci giorni. Attenzione quindi! Non conta la data di ricevimento da parte del venditore, ma la data della consegna all’ufficio postale.Per maggior sicurezza, comunque, è anche possibile anticipare la comunicazione del recesso, sempre entro il termine di dieci giorni, mediante telegramma, telex e fax che devono essere seguiti entro le 48 ore successive dall’invio della raccomandata con avviso di ricevimento.

Penalità in caso di recesso

In caso di recesso l’acquirente non e’ tenuto a pagare alcuna penalità e deve rimborsare al venditore solo le spese sostenute e documentate per la conclusione del contratto di cui e’ fatta menzione nello stesso, purché si tratti di spese relative ad atti da espletare tassativamente prima che scadano i termini del recesso.L’acquirente che esercita il diritto di recesso non deve mai pagare alcuna somma per tale motivo.Le uniche somme che è costretto a pagare sono quelle che il venditore ha già sostenuto per portare a buon fine la conclusione del contratto. Ad esempio in caso di stipulazione di contratto preliminare o definitivo saranno sicuramente da rimborsare, se anticipate dal venditore, le spese per l’imposta di registro, di bollo, per l’imposta ipotecaria, per l’imposta catastale e l’onorario del notaio.

La dizione generica della legge lascia intendere che potrebbero essere incluse, tra le spese sostenute dal venditore per la conclusione del contratto, anche le spese di viaggio, di pubblicità, di consulenza per la redazione del contratto.In ogni caso tutte le spese devono essere specificamente indicate e documentate dal venditore che ne richieda il pagamento.

Obbligo del venditore di prestare garanzia per la ultimazione dell’immobile in costruzione

 

Il venditore e’ obbligato a prestare fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia dell’ultimazione dei lavori di costruzione del bene immobile.Il maggior rischio connesso all’acquisto di un immobile in multiproprietà quando ancora l’immobile è in costruzione, è quello derivante dal mancato completamento dell’opera per fallimento della società costruttrice.Il venditore è dunque obbligato a stipulare con una banca o con un’assicurazione un contratto di fideiussione in modo tale che, in caso di fallimento o comunque di inadempimento, la banca o l’assicurazione possano soddisfare le richieste risarcitorie degli acquirenti.

La fideiussione bancaria o assicurativa deve essere menzionata nel contratto. La mancanza di tale menzione rende il contratto nullo.

Timeshare

Timeshare (Godimento a tempo parziale di beni immobili)

Con il contratto concernente il godimento a tempo parziale di beni immobili, una persona operante a titolo professionale o commerciale (offerente) cede, contro remunerazione, ad una persona fisica non operante nel quadro della propria attività professionale o commerciale(consumatore), il diritto di godimento di beni immobili per periodi determinati e periodicamente ricorrenti.

Il timeshare può avere diverse forme giuridiche, così come può avere una diversa durata. A influenzare il prezzo ci sono fattori quali l'ubicazione e l'utilizzo dell'immobile, gli standard costruttivi, la stagione ecc. Al prezzo (prezzo d'acquisto) si aggiungono altri costi, ad esempio quelli amministrativi e di manutenzione, che sono da corrispondere annualmente.

Il timeshare non è, in linea di principio, una formula "pericolosa" per le vacanze, tuttavia è necessario tenere gli occhi aperti.

Per tale ragione sono state adottate misure al fine di ripristinare la fiducia dei consumatori. Le organizzazioni professionali nazionali sono rappresentate a livello europeo dalla OTE (Organisation for timeshare in Europe), organizzazione che ha pubblicato un codice etico per il settore.

Per maggiori informazioni su prodotti di Timeshare o multiproprietà contattateci:

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