Guida al Mutuo

Le domande di base

Che cos’è?
Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine, in genere con una durata che va da 5 a 30 anni. Può essere un impegno finanziario notevole, da valutare con grande attenzione.
Il cliente lo rimborsa con rate di importo costante o variabile, di solito mensili o semestrali.

A cosa serve?
Il mutuo serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in par ticolare la casa di abitazione.
È chiamato “mutuo ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile.

Chi lo può richiedere e chi lo concede?
Chiunque può richiedere un mutuo, ad esempio i giovani che hanno bisogno di denaro per comprare la prima casa.
Per ottenerlo è necessario dimostrare di essere in grado di restituire nel tempo la somma dovuta.
Lo concedono le banche e altri operatori finanziari.
Per semplicità, in questa Guida li chiamiamo tutti “intermediari".

3 passi per scegliere il mutuo


1. Alcune cose da chiarire subito


Quanto posso chiedere?

In generale, l’intermediario concede un importo che non supera l’80% del valore dell’immobile, valore stabilito in base alla perizia effettuata da un esperto.
A volte gli intermediari concedono mutui che vanno anche oltre l’80% del valore dell’immobile, ma in questi casi richiedono maggiori garanzie e spesso condizioni meno favorevoli per il cliente.

Quale rata mi posso permettere?
Prima di chiedere il mutuo è opportuno valutare attentamente il proprio reddito, anche in prospettiva, e la propria disponibilità mensile al netto delle spese fisse.
È bene che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, per poter far fronte alle spese correnti, a spese impreviste e a possibili riduzioni di reddito (malattia, infortunio, licenziamento).

Quanto mi costa il mutuo?
La principale componente del costo è costituita dagli interessi, che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono anche dalla durata del mutuo.
Agli interessi si aggiungono altri costi, tutti indicati nel Foglio Informativo disponibile presso l’intermediario e sul suo sito web.
Nella pianificazione delle spese si deve inoltre tenere conto delle spese notarili e delle imposte.

Quale durata mi conviene?
La durata del mutuo, concordata tra cliente e intermediario e definita nel contratto, incide sull’importo della rata.
A parità di impor to del finanziamento e di tasso di interesse (> Il mutuo dalla A alla Z), quanto più breve è la durata, tanto più alte sono le rate ma più basso l’importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto maggiore è l’importo dovuto per gli interessi ma più leggere le rate.

Esempio
Prendiamo un mutuo di importo pari a 100.000 euro, con un tasso fisso del 5,5%.
Ipotizzando una durata di 10 anni, il cliente pagherà rate mensili di 1.085 euro, restituendo all’intermediario il capitale, più 30.232 euro di interessi.
A parità di condizioni, se la durata fosse di 20 anni, la rata sarebbe più bassa (688 euro) ma gli interessi complessivamente pagati sarebbero maggiori (65.093 euro).

2. Orientarsi tra i mutui

I principali tipi di mutuo


Mutuo a tasso fisso
Il tasso di interesse resta quello fissato dal contratto per tutta la durata del mutuo.
Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato.
Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire sin dal momento della firma del contratto.
A fronte di questo vantaggio l’intermediario spesso applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.


Mutuo a tasso variabile

Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza secondo le oscillazioni del parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria.
Il rischio principale è l’aumento imprevedibile dell’importo o del numero delle rate.

A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare le rate, anche in misura consistente.
Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.

Mutuo a tasso misto
Il tasso di interesse può passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto.
Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisso o del tasso variabile. Questa flessibilità può comportare un tasso maggiore.
Il tasso misto è consigliabile a chi, al momento della stipula, preferisce non prendere ancora una decisione definitiva sul tipo di tasso.

Mutuo a due tipi di tasso
Il mutuo è suddiviso in due parti: una con il tasso fisso, una con il tasso variabile.
Il doppio tasso è consigliabile a chi preferisce una soluzione intermedia tra il tasso fisso e il tasso variabile, equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

Mutuo a tasso agevolato
In alcuni casi gli enti pubblici possono contribuire al pagamento
degli interessi del mutuo.

Altri elementi da considerare
Parametro di riferimento e spread
Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari, cui l’intermediario aggiunge una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato.
Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs (> Il mutuo dalla A alla Z), per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l’Euribor (> Il mutuo dalla A alla Z) oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.

Imposte e agevolazioni fiscali
Se il mutuo è concesso da una banca, il cliente paga un’imposta pari al 2% dell’ammontare complessivo, o allo 0,25% nel caso di acquisto della “prima casa”.
L’imposta è trattenuta direttamente dalla banca, per cui la somma percepita dal cliente è inferiore all’importo concesso.
Se il mutuo è concesso da un’impresa non bancaria, per esempio una società finanziaria, le condizioni sono meno favorevoli (per le agevolazioni fiscali sui mutui > www.agenziaentrate.gov.it).
Ci possono poi essere altre imposte legate all’iscrizione dell’ipoteca o ad altri adempimenti.
Gli interessi pagati per un mutuo ipotecario per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale sono detraibili dall’Irpef. L’importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge.
Per approfondimenti: chiedere informazioni all’intermediario, consultare il sito www.agenziaentrate.gov.it oppure contattare il call center 848.800.444.

3. Prima di decidere

Scegliere il tipo di tasso (fisso, variabile, misto, doppio)


È importante valutare vantaggi e svantaggi del tipo di tasso alla luce della propria situazione economica e delle condizioni del mercato, considerando i loro possibili sviluppi nel tempo.
È utile per questo richiedere il Foglio Comparativo, in cui ogni intermediario deve illustrare tutte le caratteristiche dei mutui che offre.

Confrontare le offerte di più intermediari

I tassi e le condizioni offerti dai diversi intermediari possono variare, anche di molto.
Oggi quasi tutti gli intermediari hanno un sito internet sul quale pubblicano il Foglio Comparativo e il Foglio Informativo di ciascun mutuo: è quindi possibile confrontare le offerte con tutta la calma necessaria.

Su internet esistono anche motori di ricerca che offrono guide e suggeriscono i mutui più adatti alle esigenze di ciascuno.
Naturalmente è sempre possibile richiedere i documenti informativi direttamente all’intermediario, per esempio allo sportello

Un importante elemento da valutare e confrontare è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che tutti gli intermediari devono pubblicare per legge sui Fogli Informativi.Il TAEG è una sintesi del costo complessivo del mutuo, che comprende il tasso di interesse (e quindi anche lo spread applicato dall’intermediario) e le altre voci di spesa (ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata).

Selezionare gli intermediari cui richiedere una proposta personalizzata

I documenti informativi indicano le condizioni secondo uno schema
standard. Sulla base della propria situazione personale, il cliente
può ottenere condizioni più favorevoli.

Nell’esaminare le proposte, fare molta attenzione a:
• spread
• TAEG
• piano di ammortamento
• tutte le voci di spesa
• tempi per la concessione (devono essere compatibili con quelli necessari per l’acquisto dell’immobile)
• risparmio fiscale, che può variare a seconda della composizione delle rate (quota capitale e quota interessi) stabilita nel piano di ammortamento.

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