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In ambito condominiale, in molti tendono a ritenere erroneamente che lastrico solare e terrazza siano sostanzialmente la medesima cosa, stante la loro precipua funzione di copertura. In realtà, sia dal punto di vista teorico che strutturale, i concetti devono essere tenuti distinti.

Cosa sono lastrico solare e terrazza a livello

Il lastrico solare è quella superficie piana posta sulla parte superiore dell’edificio a copertura dello stesso. La distinzione con la terrazza a livello (o terrazzo) si ricollega alla funzione d’uso oltre che alla presenza di ulteriori elementi strutturali.

Il lastrico solare, infatti, pur rappresentando una parte dell’edificio semi praticabile e piana, resta un tetto e funge sostanzialmente da copertura degli ambienti sottostanti; la terrazza, invece, pur essendo un ripiano di copertura, è spesso pavimentato e delimitato da ringhiere, muretti, balaustre e così via, che consentono di poter godere di un affaccio e sono indicativi di una precisa funzione di accesso e di un più sicuro passaggio per gli utenti.

La stessa giurisprudenza ha chiarito che, mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente.

In pratica, per il modo in cui è realizzata, la terrazza risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno (cfr. sent. n. 2924/1986).

La differenza, che dunque non è meramente terminologica ma investe il profilo edilizio-urbanistico, si riflette anche sulla spese di manutenzione, sulla ripartizione dei costi, nonché sulla responsabilità civile e per danni.

Manutenzione e riparazione lastrico solare

Il lastrico solare può essere di proprietà e uso comune del Condominio, ma può essere anche di proprietà esclusiva di un condòmino oppure dato a questi in uso esclusivo nonostante sia di proprietà comune.

Qualora i lastrici solari siano di proprietà e di uso comune, le spese per riparazione, manutenzione e ricostruzione dovranno essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ai sensi dell’art. 1123 del codice civile.

L’art. 1126 c.c., invece, precisa che, qualora l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo saranno tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri due terzi saranno a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Tale criterio di ripartizione si applica per ogni spesa (ordinaria e straordinaria) di manutenzione o rifacimento di copertura e/o pavimentazione, oltre che per le spese relative agli interventi accessori e necessari in via consequenziale e strumentali.

Manutenzione e riparazione terrazza

La disciplina di cui all’art. 1126 c.c. si ritiene applicabile in via analogica anche alla terrazza e agli elementi accessori e indispensabili a completamento di questi ultimi (es. parapetti) qualora questa sia di proprietà o uso comune oppure concessa in uso esclusivo.

Da un lato, le terrazze a livello si considerano come facenti parte, strutturalmente e funzionalmente, degli appartamenti da cui vi si accede, e al cui uso esclusivo esse sono destinate, quali appartenenze degli stessi, in difetto di contrarie risultanze di un titolo (cfr. Cass., n. 563/1959).

Tuttavia, poiché la terrazza, anche se di proprietà di un singolo condomino, funge di fatto da copertura nei confronti degli appartamenti che si trovano al di sotto, questa avrà la stessa funzione di un lastrico solare e dunque tutti i condomini dovranno, secondo le regole e i criteri stabiliti dal codice civile,  contribuire alla sua riparazione o ricostruzione.

In pratica i condomini cui tali terrazze servono di copertura avranno l’obbligo di concorrere alle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione e questo trova fondamento non già nel diritto di proprietà, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.

Responsabilità e risarcimento in caso di danni

La suddivisione si ripercuote anche sulla responsabilità in caso di danni, ad esempio, quelli assai diffusi provocati all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua a causa dei difetti di manutenzione.

Infatti, qualora il lastrico solare adempia una mera funzione di copertura dell’edificio, le spese per riparazione e ricostruzione del lastrico saranno a carico di tutti i condomini e dunque anche al risarcimento saranno obbligati tutti i condomini pro quota.

Se, invece, sussistono i presupposti menzionati per l’applicazione dell’art. 1126 c.c., alla riparazione e al risarcimento dei danni sarà tenuto anche il titolare dell’uso esclusivo perché il lastrico, oltre la funzione di copertura, offre a quest’ultimo altre utilità: il risarcimento dovrà essere sostenuto per un terzo da chi è proprietario o ha l’uso esclusivo e per gli altri due terzi dai condomini che utilizzano il lastrico come copertura.

Anche la giurisprudenza prevalente ritiene che dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, debbano rispondere tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., vale a dire i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione ai due terzi, ed il titolare della proprietà o dell’uso esclusivo, in ragione della altre utilità, nella misura del terzo residuo.

Nel dettaglio, secondo le Sezioni Unite, qualora l’utilizzazione del lastrico solare, o della terrazza a livello, non sia comune alla totalità dei condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell’unità immobiliare sottostante, rispondono sia il proprietario, ovvero l’usuario esclusivo (del lastrico solare o della terrazza a livello), in qualità di custode del bene in conformità all’art. 2051 c.c., sia l’ente condominiale.

Tuttavia, saranno necessarie indagini approfondite, tramite perizie tecniche, per verificare le cause specifiche che hanno determinato l’evento e, in pratica, chi sia effettivamente il responsabile. Ad esempio, la stessa giurisprudenza, in alcune pronunce, ritiene sia l’utilizzatore a doversi fare carico delle riparazioni in caso di difetti originari di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, qualora trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi.

A chi vanno richiesti i danni

In presenza di danni all’appartamento sottostante o ad altre parti esclusive dell’edificio, il proprietario sarà legittimato a chiedere il risarcimento sia al condomino che gode in via esclusiva della terrazza, sia al condominio, in persona dell’amministratore.

Il proprietario del lastrico, invece, dovrà consentire all’amministratore del Condominio l’accesso allo stesso per consentirgli di eseguire i lavori di manutenzione necessari ad eliminare le eventuali infiltrazioni d’acqua nell’appartamento sottostante.