Questo servizio permette di calcolare:
1) il valore dell’usufrutto vitalizio e della nuda proprietà in base all’età del beneficiario, espressa in anni compiuti.
2) il valore dell’usufrutto a termine e della nuda proprietà in base alla durata (massimo 30 anni per le persone giuridiche).

Modalità di calcolo

Usufrutto Vitalizio

I valori dell’usufrutto vitalizio e della nuda proprietà possono essere determinati con due diverse modalità:
– Si calcola il valore dell’usufrutto moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale (0,05%) e per il coefficiente stabilito in base all’età del beneficiario; la nuda proprietà si ottiene per differenza algebrica.
– Si applicano al valore della piena proprietà le due percentuali (riportate nelprospetto dei coefficienti) relative all’usufrutto ed alla nuda proprietà, determinate in base all’età del beneficiario.

Usufrutto a Termine

Per il calcolo dell’usufrutto a termine non entrano in gioco i coefficienti moltiplicatori ma tutto si basa sulla regola secondo cui il valore della nuda proprietà è tanto più elevato quanto più breve è il periodo di durata dell’usufrutto e viceversa.
Da un punto di vista strettamente algebrico ogni anno di minor durata dell’usufrutto fa aumentare il valore della nuda proprietà del 0,05%.

NUDA PROPRIETÀ: COS’È E QUALI SONO I SUOI VANTAGGI

Cos’è la nuda proprietà? Perché è diventata una soluzione appetibile sia per i compratori che per i venditori? Analizziamo tutti i suoi aspetti peculiari e cerchiamo di capirne di più.
Complice l’incertezza dei mercati finanziari ma anche la crisi del mercato immobiliare, la nuda proprietà sta diventando sempre di più un’opzione di acquisto appetibile per i consumatori che desiderano compiere un investimento a lungo termine per le future generazioni. Si tratta di un fenomeno che si evolve con l’evoluzione demografica e coinvolge essenzialmente quasi tutto il nostro Paese. È necessario quindi capire di cosa stiamo parlando e quali sono i suoi vantaggi, per poter valutare serenamente se conviene acquistare casa normalmente oppure optare per la nuda proprietà.

Cos’è la nuda proprietà
Prima di parlare di questo istituto, è necessario anche dare una definizione di usufrutto. Si tratta di un diritto che un soggetto, chiamato usufruttuario, ha nel godere di un bene di qualunque genere, che sia appartenente al nudo proprietario o dominus. In questo caso sarà proprio l’usufruttuario a percepire tutti gli utili che il bene è in grado di generare, così come i suoi frutti civili o naturali. Viene imposto però, all’usufruttuario, il rispetto della destinazione economica che la cosa di cui gode ha. Per questo dovrà conservare in maniera diligente la cosa, non potrà mutarne la natura né tantomeno il suo carattere, per non compromettere la sua utilità economica. Si tratta di una definizione molto calzante per i beni immobili ma anche per i terreni coltivati.
Dopo aver fatto una doverosa premessa sull’istituto giuridico dell’usufrutto, possiamo passare ad esplicare il significato di nuda proprietà. Si tratta di un bene che una volta acquisito diventa proprietà dell’acquirente, pur non potendone usufruire materialmente. Chi vende infatti, conserva ancora conservando il diritto di vivere ancora nell’immobile, se parliamo di un appartamento o abitazione in genere. Possiamo dire quindi che, chi acquista la nuda proprietà potrebbe non utilizzare nell’immediato il bene.
La nuda proprietà viene regolamentata dal codice civile all’articolo 832. In questo caso viene detto che chi è titolare del diritto di proprietà, potrà godere del bene esclusivamente e in modo pieno. Potrà decidere di ricavarci un credito derivante dal valore di scambio, alienarlo o costituirci su questo, dei diritti reali minori a favore di altri soggetti.
Il diritto di proprietà nei casi elencati, viene compromesso quando vi è la presenza di diritti reali come l’usufrutto, poiché il proprietario potrà preservare solo la nuda proprietà e quindi il diritto, non potendo utilizzare il bene sino a quando questi non si estinguano.

Cosa può fare il nudo proprietario
Il proprietario del bene chiamato nudo proprietario, non ha più la proprietà di ciò che avrà venduto ma resterà titolare di godere della cosa, delle utilità che da questo ne derivano, per tutta la sua vita. Infatti alla morte di chi ha venduto la proprietà, vengono meno tutti i diritti sul bene. Quando si estingue la causa e cessa l’usufrutto, la proprietà viene acquistata nella sua pienezza. Questo è il caso della consolidazione, vediamo in cosa consiste. Si tratta della riunione del diritto reale minore e della nuda proprietà che finalmente vanno in capo al titolare del bene.

Quali sono i vantaggi della nuda proprietà
Sia il compratore che il venditore possono ottenere dei vantaggi acquistando con questa formula così particolare. Si tratta di una modalità di acquisto diventata ormai frequente e vantaggiosa, a seguito della crisi economica che ha colpito la maggior parte degli italiani. Vediamo quindi, perché può essere vantaggioso acquistare con la nuda proprietà con un esempio pratico. Il venditore che generalmente è un anziano, decide di alienare la sua casa. In questo caso realizza un’utile immediato ma continua a godere della sua casa fino alla morte. Dopo di che si estingue l’usufrutto e l’abitazione passa completamente in capo al compratore.
Perché l’acquirente considera vantaggioso questo tipo di contratto? Acquistando un immobile in nuda proprietà si potrà beneficiare di un prezzo ridotto rispetto a quelli che si sentono nel mercato immobiliare. Infatti viene decurtato il valore dell’usufrutto da quello della proprietà. Acquistandolo, l’acquirente guarda alla prospettiva di un futuro utilizzo che arriva nel momento in cui muore il venditore, acquistandone la piena proprietà, estinguendone l’usufrutto e prendendone il pieno possesso.
In sostanza diremo che chi vende e mantiene l’usufrutto del bene immobile, potrà decidere di continuare ad abitarci oppure potrà affittarlo, tenendo conto dei limiti previsti dal contratto di vendita della proprietà. Diremo che è possibile decidere di trasferire a terzi l’usufrutto, tenendo conto dei limiti oppure stipulando un accordo con il nudo proprietario dopo la firma del contratto di vendita.
Chi detiene l’usufrutto potrà anche decidere di venderlo, sapendo che questo ha un termine che finisce nel momento giunge la data stabilita dall’atto di compravendita. Nel caso in cui questo termine non sia menzionato, basterà far sopraggiungere la morte dell’usufrutturario per acquistare tutti i diritti.
Chi invece ha acquistato la nuda proprietà non può avanzare diritti relativi all’uso però, può rivendere a sua volta al nuda proprietà realizzando un guadagno che potrebbe essere derivante da una rivalutazione del bene immobile.

Gli oneri della nuda proprietà a chi appartengono?
Ovviamente per ogni acquisto vi sono degli oneri da sostenere e nessuno sconto è fatto anche quando siamo nell’ambito di questo tipo di compravendita così particolare. Possiamo dire che le spese relative al mantenimento del buono stato dell’immobile sono a carico dell’usufruttuario. Sarà lui quindi, a garantire il corretto funzionamento degli impianti, sostenendo tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria. Quindi sarà proprio lui a garantire il mantenimento dignitoso dell’immobile, preoccupandosi di non danneggiarlo o modificarne le caratteristiche principali che saranno iscritte in sede di atto notarile. Ogni modifica sostanziale infatti, dovrà essere approvata dal proprietario della nuda proprietà.
Per quanto riguarda invece le spese straordinarie o strutturali, queste sono a carico di chi avrà acquistato la nuda proprietà. Ad esempio, se si rivela necessario cambiare gli infissi o rifare l’intonaco, queste spese saranno a carico di chi ha acquistato l’immobile ma non gode ancora dei diritti.
Le imposte sull’immobile invece, IMU, TASI e IRPEF restano a carico di chi detiene ancora l’usufrutto. Perché succede questo? La legge ritiene che chi gode della disponibilità materiale dell’immobile, sarà soggetto al pagamento delle imposte allo Stato. Spesso questo si rivela uno dei motivi principali per cui, acquistare la nuda proprietà è considerato davvero conveniente poiché si rimanda il momento in cui si comincerà ad essere soggetti alla tassazione prevista per gli immobili.

Cosa succede quando si acquistano tutti i diritti relativi all’immobile?
Come abbiamo già potuto capire, acquistare tutti i diritti relativi al bene acquistato con nuda proprietà significa che chi ha venduto perde l’usufrutto. Si può perdere l’usufrutto quando sopraggiunge la morte del titolare del diritto se in contratto non è stato stabilito un termine. Quando accade ciò il nudo proprietario diventa pieno proprietario e acquisisce tutti i diritti relativi al bene acquistato che generalmente è un immobile.
Diventa pieno proprietario anche in altri casi cioè, quando non vi è ‘uso del bene da parte dell’usufrutturario per almeno vent’anni, a patto che non siano interrotti. Ciò succede anche quando vi è il totale perimento della cosa. Si tratta di una vera e propria distruzione del bene sia economica che fisica. In questo caso viene meno il godimento ma l’usufrutto si può conservare sulle macerie. Quando vi è l’abuso dell’usufruttuario e il bene si deteriora, si acquista la nuda proprietà. Vengono meno in questo caso gli obblighi del primo usufruttuario e i diritti passano in capo al nudo proprietario.

Come valutare l’acquisto di una nuda proprietà
Se si decide di acquistare un immobile con la formula della nuda proprietà, si sta pensando sicuramente ad un investimento a lungo termine. Accade questo quando chi acquista non ha fretta di abitare e magari vuole investire per i propri figli, cercando di dare una stabilità futura. Quando si acquista però, bisogna tenere a mente degli aspetti molto importanti relativi proprio alla valutazione del bene.
È necessario servirsi dell’intervento di professionisti per poter avere una valutazione corretta del prezzo richiesto per la vendita. In questo modo si potrà anche optare per una controfferta oppure pagare ciò che viene chiesto. Bisogna anche considerare l’età di chi vende. Per cui, se si decide di acquistare un immobile con la formula della nuda proprietà, aspetto di non poco conto è l’aspettativa di vita del futuro usufruttuario. Tenendo conto di questi due fattori, sarà possibile effettuare poi una una valutazione statistica su quanto potrebbe durare il contratto.
La vendita con nuda proprietà viene considerata una vera e propria trattativa equiparabile alla vendita completa di un immobile. Per cui sarà facile capire come l’iter sarà praticamente lo stesso. Quindi, bisognerà interpellare un notaio per poter stipulare l’atto che determini la vendita effettiva della proprietà. Inoltre, se si acquista la nuda proprietà di una casa tramite agenzia immobiliare, sarà necessario garantire all’intermediario la provvigione prevista.
Come paghiamo la nuda proprietà? Il pagamento della somma pattuita può avvenire secondo due modalità. La prima è saldare tutta la cifra in sede di atto notarile. Se vi è invece, un accordo tra le parti volto alla rateizzazione mensile, è possibile fare anche questo. In questo caso la rateizzazione potrebbe essere per il venditore, una sorta di rendita fissa equiparabile ad una pensione.

Considerazioni finali
Come abbiamo potuto vedere, la nuda proprietà è un modo di acquisto di immobile del tutto particolare che presenta molti vantaggi se non si ha il bisogno imminente di una casa. Si può decidere di investire il proprio denaro assicurandosi un immobile che da anni avete ammirato e voluto e con un po’ di sacrificio dovuto all’attesa, potrebbe essere vostro.
Acquistare con la nuda proprietà può essere un vantaggio dal punto di vista fiscale. Infatti, pagare ma non essere soggetti temporaneamente al pagamento delle sanzioni, può essere una soluzione conveniente se non si ha la possibilità di supportare un carico fiscale maggiorato dovuto all’acquisto di un immobile che magari sarà destinato ad altri figli.