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Devi fare un mutuo per comprare casa?Leggittimo condizionare il contratto preliminare

Devi fare un mutuo per comprare casa? Legittimo condizionare il contratto preliminare all’ottenimento del mutuo (Cassazione, sentenza 11 settembre 2018 n. 22046).

Firmare un contratto preliminare di acquisto ha effetti rilevanti, in quanto chi lo firma è obbligato all’acquisto della casa, anche laddove non ottenga il mutuo. 

Se non si è sicuri di poter ottenere un mutuo, potrebbe essere opportuno prevedere nel contratto preliminare che vi sia obbligo di acquisto soltanto se si ottenga il mutuo.

Si potrebbe quindi inserire una clausola nel contratto preliminare che faccia dipendere gli effetti del contratto alla concessione del mutuo.

Ma queste condizioni, sono valide?

Per la Cassazione (sentenza 11 settembre 2018 n. 22046, che richiama precedenti pronunce nello stesso senso) tali condizioni sono legittime, in quanto, a giudizio della Corte, non sono meramente potestative, ossia non lasciano al futuro acquirente la libertà di decidere se acquistare o meno il bene. Il verificarsi della condizione, ossia la concessione del mutuo, dipende, non solo dalla volontà dell’acquirente, ma anche dalla valutazione positiva dell’Istituto di credito della finanziabilità del richiedente. Queste condizioni sono definite “miste”.

Sarà tuttavia dovere dell’acquirente di presentare la richiesta di mutuo alla Banca, se non vuole esporsi a responsabilità, per violazione del principio di tenere un comportamento di buona fede. Infatti, ritiene la Corte, la condizione puo’ ritenersi comunque verificata ai sensi dell’art. 1359 c.c. se il promissario acquirente tiene, volontariamente o per colpa, un comportamento che impedisce il verificarsi della condizione.  

Per evitare incertezze e controversie, sarà opportuno prevedere nel preliminare quale comportamento debba tenere il futuro acquirente per non essere ritenuto inadempiente, ad es. a quante Banche debba presentare la richiesta.

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